語：2009年6月出讓的著名的“單價地王”奧運村項目命運如何?以19.6億元的價格擊敗了中海、萬科、中信等10余家勁敵拿到該地塊的開發(fā)商要如何消化這塊"硬骨頭"?
經(jīng)濟觀察報 記者 陳文雅 北京北五環(huán)林萃橋醒目的標(biāo)志性建筑國家網(wǎng)球場西側(cè)，有一個即將封頂?shù)脑诮üこ蹋瑸?棟18層左右的高板住宅樓，緊挨著兩棟已封頂?shù)幕剡w樓。2010年12月開工以來，該工程始終在低調(diào)施工。工地的保安和工作人員似乎已經(jīng)習(xí)慣了不時有路人湊近來瞅瞅，問東問西：“這是什么項目？能買嗎？什么時候賣？”3月20日，連軸看房的北京白領(lǐng)羅菲菲見到這一位于五環(huán)邊的項目后，也前去打聽了下情況，卻被告知，這房子不往外賣，原因是已經(jīng)內(nèi)部銷售了，被某家國企的員工團(tuán)購下來的。
失望的羅菲菲轉(zhuǎn)而進(jìn)了附近社區(qū)的一家中介門店，想問問周邊二手房價格，閑聊中卻被中介人員馬先生告知，“那個小區(qū)叫上林世家，我們這兒有他們拿出來賣的房源。”小馬向羅菲菲透露，“上林世家是一個叫中電的央企下屬的公司2009年拿的地，當(dāng)時地價就很貴，1.5萬一平方米，現(xiàn)在他們內(nèi)部搖號賣給中電集團(tuán)的員工和領(lǐng)導(dǎo)，2.5萬到3萬一平方米，很多員工都加5000塊一平轉(zhuǎn)手賣掉，實際就是倒房號，一個房號大概100萬左右。”
林萃橋南區(qū)域是北京著名的低密度高檔住宅區(qū)，緊挨奧林匹克森林公園，與國奧村、倚林佳園等高端項目為鄰。小馬表示，“這附近也有部分‘經(jīng)濟適用房’，但品質(zhì)和一般的經(jīng)濟適用房完全不同，實際上是一些部隊和機關(guān)一定級別以上的領(lǐng)導(dǎo)的專屬居住區(qū)，以低密度板樓為主。周邊二手房成交均價在4萬元/平方米左右，而高檔社區(qū)的二手房已經(jīng)賣到5萬元/平方米以上。”
上林世家商品房的品質(zhì)并不亞于周邊成交價在4萬元/平方米左右的京師園、澳林春天、融域等二手房社區(qū)，例如外立面采用干掛石材，層高3.05米，采暖為地板輻射，為減少排水噪音采用同層排水系統(tǒng)，為保證室內(nèi)外隔音效果采用了高檔LOW-E斷橋鋁合金外窗，還鋪設(shè)了智能窗簾、智能門衛(wèi)系統(tǒng)等智能家居布線。小區(qū)景觀設(shè)計方案中列出了許多名貴植物。交通也不示弱，項目北邊就是五環(huán)路，地鐵8號線林萃橋站就在家門口，北師大附小等名校也在5分鐘步行距離內(nèi)。因此，即便是內(nèi)部員工加價5000元/平方米倒賣，單價仍只有3萬多元/平方米，比周邊二手房價還低，且還是年底竣工的新房。
不過，這個看起來對周邊二手房市場具有極大殺傷力的樓盤，實際遠(yuǎn)在一般工薪階層的承受范圍以外。“這個項目除了兩棟回遷房以外，最小的戶型是140平方米，總共只有4套，都在一層。另有少數(shù)160-170平方米左右的戶型。此外大部分都是200平方米以上的大戶型。因為是內(nèi)部員工買完再賣出去，相當(dāng)于是賣二手房，所以一手房的稅費、二手房的稅費、中介費都得買家自己來交，賣房的人相當(dāng)于只是掙個倒房號的錢，別的他都不管。另外，這個項目沒辦預(yù)售許可證，所以也沒法給你辦貸款，想買房就先交總房款的40%，交房后再把剩余60%一次性付清。”馬先生說。
這樣一來，買房人需要額外繳納的稅費之高令人咂舌。由于面積都在140平方米以上，屬非普通住宅，而拿到房產(chǎn)證又不到5年，一手房契稅、二手房契稅的稅率均為3%，還有二手房營業(yè)稅、個人所得稅等，因此一套208平方米的戶型房源，按照3萬元/平方米出售價格計算，不含稅凈價為624萬元，再加上各種繳納給政府部門的稅費后，含稅總價就高達(dá)700萬元左右，這還不包括相當(dāng)于總房款3%的中介費、必須購買且價格待定的車位，以及公共維修基金、物業(yè)費等其他需要支付的額外費用。因此，買房實際成本約3.5萬元/平方米。此外，這筆高額的房款需要分兩次付清，第一次付250萬元左右，交房后再支付400多萬元。
據(jù)中介透露，早在一年前尚未聽說內(nèi)部銷售的消息時，他們預(yù)計該樓盤上市價格將在3.5萬-5萬元/平方米，“其實以后也不排除這次內(nèi)部銷售結(jié)束后還富余部分房源公開銷售，不過價格肯定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于你現(xiàn)在能買到的價格了。”
根據(jù)記者了解，上林世家家園實際就是2009年6月出讓的著名的奧運村地王所在項目。當(dāng)時名不見經(jīng)傳的“成都中澤置業(yè)有限公司”經(jīng)過46輪競價以19.6億元的價格擊敗了中海、萬科、中信、綠城、遠(yuǎn)洋、保利等10余家勁敵，扣除2萬平方米的回遷房面積后，該項目商品房部分樓面地價達(dá)每平方米15217元，一舉打破當(dāng)時的北京“單價地王”紀(jì)錄。
該地塊甫一出讓，周邊在售商品房應(yīng)聲飛漲，在地塊出讓前預(yù)期定價1.6萬元/平方米的華源冠軍城二期小戶型單價直接上調(diào)5000元，以21300元/平方米價格開盤。
一位開發(fā)商表示，當(dāng)時周邊融域均價才2萬元/平方米，國奧村均價也才3萬出頭，配套設(shè)施比該地塊還好，而開發(fā)商想要收回成本，也得賣到3萬元/平方米以上。
之后，公眾得知，“成都中澤置業(yè)有限公司”雖然并未在北京房地產(chǎn)市場有所建樹，不過其背后的股東卻是國資委直屬100多家央企之一——中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司旗下子公司中國電子產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司。
中電集團(tuán)是中國最大的綜合性IT企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛?6家二級企業(yè)和15家控股上市公司，員工總數(shù)逾11萬人。近幾年，中電集團(tuán)迅速擴張，2010年末資產(chǎn)總額達(dá)1234億元，不過從經(jīng)營業(yè)績來看，主營業(yè)務(wù)并非特別理想，2010年集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入1608億元，利潤總額僅36.4億元，利潤率為2.26%。
中電在北京市土地拍賣會上一鳴驚人后，該地王項目經(jīng)歷了一系列曲折故事。
在地塊的出讓合同中，北京市國土局要求建設(shè)方于2010年1月31日前動工，2012年7月31日前竣工，到2010年1月，該項目未于規(guī)定期限開工，經(jīng)媒體曝光，鬧得沸沸揚揚，此后，中電申請了延遲開工，并將竣工時間也推遲到了2012年底。
2010年3月，國資委向78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企要求退出地產(chǎn)業(yè)，中電正是其中之一，不過，國資委允許這些央企先將手頭已有的地產(chǎn)項目開發(fā)完畢后再退出。
之后，該項目又傳出修改規(guī)劃建筑面積的消息。記者從2010年1月該項目在北京市建委發(fā)布的環(huán)評公示信息中了解到，項目原定總建筑面積18.05萬平方米，地上建筑面積為14.9994萬平方米，地下建筑面積為3.0547萬平方米。到2010年12月，同樣是北京市建委發(fā)布的《中電奧運村項目建設(shè)方案》中，該項目建筑面積變?yōu)?33558.96平方米，增加5.3萬平。
這樣一來，項目扣除2萬平方米回遷房面積后按照總建筑面積（區(qū)別于土地出讓時的規(guī)劃建筑面積口徑）計算的樓面地價從1.2211萬元/平方米降至9778元/平方米，每平方米成本降低了2400多元。不過，在北京市國土局土地出讓變更事項中，卻未找到該項目建筑面積變更的相關(guān)信息。
“可以估算的是，通過提高建筑面積及內(nèi)部銷售等方式，中電大幅降低了單位投資成本，營銷推廣和銷售費用等可忽略，而投資資金由于是國有自籌，也不存在融資成本和權(quán)益成本。2.5萬元/平方米的內(nèi)部銷售價已基本可以覆蓋到地價及建筑施工、景觀園林等基本投入。不過，該價格距離項目本可以銷售的市場價仍有1.5萬元/平方米以上的差距，商業(yè)住宅部分可售面積即便按照原方案13萬平方米的數(shù)字保守估算，該項目通過內(nèi)部銷售方式也比市場公開銷售方式平白損失了20億元銷售額。”上述開發(fā)商認(rèn)為。
羅菲菲對于中電將該項目房產(chǎn)以低于市場價銷售給內(nèi)部員工的做法表示質(zhì)疑，“中電拿國家的錢買地、投資、開發(fā)，內(nèi)部員工拿到房號倒賣出去，每人白掙70萬-150萬元，這算不算瓜分國有資產(chǎn)呢？另外，既然是商業(yè)住宅用地，是不是要求公開銷售？之前溫州合作建房項目也是因為溫州市建委要求他們公開銷售而遭遇到挫折，北京有沒有類似的規(guī)定？如果有類似規(guī)定，不能說只對合作建房起約束作用，央企就可以不遵守了吧？”
北京仁和律師事務(wù)所律師孟憲生對記者表示，“其實這么做并不違法，北京市場上有很多房地產(chǎn)項目有類似的情況。《城市房地產(chǎn)管理法》只規(guī)定房地產(chǎn)銷售必須要具備一定條件，沒有規(guī)定具備條件的房地產(chǎn)項目必須要上市公開銷售；房地產(chǎn)調(diào)控過程中的一些規(guī)定也都是從禁止捂盤惜售抬高房價的角度出臺的，因此這不在法律法規(guī)禁止之列。另外，法律并沒有規(guī)定房產(chǎn)銷售必須要多少均價，多少利潤才合適，因此只要不低于成本價銷售即可。我認(rèn)為如果倒賣的人按規(guī)繳納營業(yè)稅、個人所得稅和土地增值稅，沒有偷稅漏稅就沒有問題。”
“央企總是被趕到風(fēng)口浪尖，不開發(fā)房地產(chǎn)，說沒實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值；開發(fā)房地產(chǎn)，說不務(wù)正業(yè)；拿地王，說炒高地價；拿地便宜，就說不公平競爭；房子賣的貴，說助推房價，你要賣的貴，有關(guān)部門都對你有意見；賣的便宜，回不了本；降價了，老業(yè)主維權(quán)；漲價了，說你帶頭跟宏觀調(diào)控對著干。要上市肯定就會有一堆麻煩，所以還不如低調(diào)地內(nèi)部消化，降低開發(fā)成本，還省點事。不過，民企一般是不會這么干的，因為這么做只能說讓員工拿了好處，老板自己沒掙到錢。”上述開發(fā)商表示。
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