2013-10-16 09:55:00 來源:投資與理財
網友評論0條 查看全文（共1頁)
明天我們如何養老
除公務員、國企職工以外的大部分人，都被中國式養老焦慮塞滿了頭腦，至于老頭、老太太被忽悠上當的悲催案例更是比比皆是。明天，我們的養老該如何落地？
中國人講究未雨綢繆，也就是在大雨傾盆前，該修傘的修傘，該補檐的補檐。作為《投資與理財》雜志記者、編輯的我們也與讀者一樣，各自有一把理財小算盤，為退休后的養老做著打算。“養老金缺口”、“以房養老”的字眼頻繁出現，養老的話題被炒得越來越熱，在選題會上，編輯們也炸了窩。
眾說紛紜后，得出了一個結論：我們很焦慮。
編輯雅凝的父親，在她13歲時就為她就購買了養老型保險。每年繳費2738元，連續繳了20年，從1997年開始，每3年可以領到5000元錢，20年后可以領到59360元，外加一份終身的意外險。父親買這份保險目的就是為這個前途未卜的小丫頭，增添一份來自父輩的殷實保障。一年2738元，在1997年相當于一個科級國家公務員一個月的工資。雅凝的父親當時認為，如果保險期滿了，領到的6萬元保險錢，足夠保障孩子幾年的生活基本開銷。而如今，這些錢在北京等一線城市僅相當于一個中等收入職工一年的工資。
雅凝是個北京姑娘，有房有車，卻對自己以后的退休生活焦慮不已。因為從母親領到的退休金就可以看出，如果只按最低基數繳納最低社保金的話，退休金的數額只夠維持吃飯和最基本的生活開銷。當時父親百般算計后上的保險，以現在的消費水準來衡量，可以說是不值一提。她的觀點是：60歲退休時，就算是上了社保，外加其他保險，從13歲就開始未雨綢繆，但在臺風般的通貨膨脹面前，這把“油紙傘”是斷斷扛不住的。
目前，除公務員、國企職工以外的大部分人，都被中國式養老焦慮塞滿了頭腦，至于老頭、老太太被忽悠上當的悲催案例更是比比皆是。我們的養老，該如何落地？
政府基本養老金 你在哪個軌
除了個人儲蓄養老外，在60歲前找到一套適合個人投資的方式尤為重要。每年資產配置的投資收益如果保持在8%，二三十年下來，將是一筆不小的財富。
我國存在企業退休制度與機關事業單位退休制度，二者完全不同。所以，出現了“退休金雙軌制”這個詞，它是指對不同用工性質的人員，采取不同的退休養老金制度。很多人只知道機關事業單位人員的退休金高，卻不知道為什么自己的低。
理想的退休養老金分配，應該是政府基本養老金（也就是我們的社保繳納后到退休時拿到的錢）、企業年金和包括養老保險在內的個人養老投資各占三分之一。本文，我們就將基礎養老金做一個深度的剖析，看一看你退休后拿到的養老金水平在哪個水平上。
2013年中國職工養老儲備總指數
中國職工養老儲備總指數 60.6
外商投資企業養老儲備指數 62.9
國企養老儲備指數 60.8
民營企業養老儲備指數 59.4
中國養老保障存在“瘸腿”現象，相對于基本養老保險而言，二、三支柱沒能承擔起補充養老應有的責任。數據顯示，95.7%的受訪者參加第一支柱基本養老保險；而作為主要形式的第二支柱企業年金，僅有3 8 . 9%的受訪者參加（本次調查為大中城市，且沒有包括機關事業單位職工，相當于縮小調研群體，實際企業年金職工參加率更低）；另外，在第三支柱方面，職工主要通過自發行為購買個人商業養老保險、銀行儲蓄和投資不動產等形式進行養老儲備，其中，45.9%的受訪者購買了具有一定養老功能的個人商業保險。
以科員工資為例，如果你24歲參加工作，60歲退休，職務沒有任何晉升，那在你退休的那一年，根據36年工齡，退休時工資為3300元左右。按照上表，能拿到的退休工資為每月2500元左右。
軌道二：公司職員
參加城鎮企業職工基本養老保險社會統籌的人員，達到國家規定的退休年齡，實際繳費年限（含視同繳費年限，下同）滿15年以上的，按月計發基本養老金。根據最新的養老金計算辦法，職工退休時的養老金由兩部分組成：
（以下公式變個顏色以便區分）
養老金=基礎養老金+個人賬戶養老金個人賬戶養老金=個人賬戶儲存額÷計發月數（50歲為195個月、55歲為170個月、60歲為139個月）
基礎養老金=（全省上年度在崗職工月平均工資+全省上年度在崗職工月平均工資*個人的平均繳費指數）÷2×繳費年限×1%個人賬戶存儲額度為每月員工繳納的養老金部分乘以一共繳納的年限，具體數額根據單位所制定的繳納檔次有所不同。北京最低基數是2089元（北京市2 013年社保最低基數）*8%=167.12元。如果繳納了15年，那在15年后，個人賬戶存儲額為30096元。
從上述公式中可以看到，在繳費年限相同的情況下，基礎養老金的高低取決于個人的平均繳費指數。個人的平均繳費指數就是自己實際的繳費基數與社會平均工資之比的歷年平均值，低限為0.6，高限為3。因此在養老金的兩項計算中，無論何種情況，繳費基數越高，繳費的年限越長，養老金就會越高。
根據上述公式，假定職工在6 0歲退休時，全省上年度在崗職工月平均工資為4000元。累計繳費年限為15年時：
個人平均繳費基數為0 . 6 時，基礎養老金=（4 0 0 0 元+ 4 0 0 0 元×0 . 6）÷2×15×1%=480元
個人平均繳費基數為1 . 0 時，基礎養老金=（4 0 0 0 元+ 4 0 0 0 元×1 . 0）÷2×15×1%=600元
個人平均繳費基數為3 . 0 時，基礎養老金=（4 0 0 0 元+ 4 0 0 0 元×3 . 0）÷2×15×1%=1200元
累計繳費年限為40年時：
個人平均繳費基數為0 . 6 時，基礎養老金=（4 0 0 0 元+ 4 0 0 0 元×0 . 6）÷2×40×1%=1280元
個人平均繳費基數為1 . 0 時，基礎養老金=（4 0 0 0 元+ 4 0 0 0 元×1 . 0）÷2×40×1%=1600元
個人平均繳費基數為3 . 0 時，基礎養老金=（4 0 0 0 元+ 4 0 0 0 元×3 . 0）÷2×40×1%=3200元
軌道三：農民及農民工
農民養老金主要由個人繳費、集體補助、政府補貼三部分組成。新型農村社會養老保險（簡稱新農保）規定，當農民年滿60歲，符合相關條件的參保農民可領取的養老金底限初定為55元，財力好的地區可以增加，北京已經達到了2 8 0元。同時，國家會根據經濟發展和物價變動等情況，適時調整全國新農保基礎養老金的最低標準。
我國農民工養老保險的繳費標準為：用人單位繳費比例為工資總額的12%，比目前規定的平均繳費比例低了8個百分點;個人繳費比例為4%至8%，可以根據本人的收入情況，合理選擇和確定。只要累計繳費達到15年，并達到退休年齡，就可以享受和城鎮企業職工一樣的養老金計算方法，拿到養老金。
企業年金 中看不夠用
很多人都想找到一份能養老的工作。除了國家公務員，建立企業年金的企業，或許也是你積攢養老金的歸宿。
國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》的文件后，“以房養老”問題引起社會廣泛議論，人們越發擔憂個人養老的問題。因此，除政府承擔基礎養老責任外，企業在個人養老問題上所扮演的角色也被突出出來。
中小企業“缺席”企業年金
企業年金是在政府強制實施的公共養老金或國家養老金制度之外，企業及其職工在參加基本養老保險的基礎上，根據自身經濟實力，自愿建立的旨在為本企業職工提供一定程度退休收入保障的補充性養老金制度。企業建立企業年金之初，需將企業年金方案報送所在地區的人保部門備案，然后再與受托人、投資管理人、托管人和賬戶管理人簽署合同，將企業的年金進行托管。
人社部發布的數據顯示，截至今年一季度末，建立企業年金的企業已達574 8 5年，企業年金發展初期，保監會曾預測，企業年金每年有望新增1000億元以上，到2 010年，總額有望達到千萬億元以上。然而，時隔多年，我國企業年金規模依然偏小，甚至不及當年預期的一半。
目前，絕大多數企業不繳或者少繳企業年金，中小企業更是嚴重“缺席”。中小企業盈利水平一般，抵御經濟風險能力不強，削弱了其參與企業年金的積極性。
我國三大支柱的養老保障體系并不均衡，企業年金占比偏小，已成為發展中的短板。2 012年，方正金融研究院發布的一組研究數據表明，我國企業年金占基本養老金比重為18 . 3%，而全球企業年金(大約30萬億美元)則為基本養老保險基金(約6萬億美元)的500%。
而且我國企業年金的平均替代率遠不到1%，而英國和美國等國家則接近40%。
現今，企業年金的資金規模雖然較初期增長了2 5倍，但其中90%以上的資金依然來自大型國企，建立企業年金的大都是電力、石化、石油和電信等經濟效益比較好的壟斷行業。
企業年金收益率可觀
企業建立企業年金之后，將企業的年金進行托管，管理方式分為企業年金單一計劃和企業年金集合計劃。單一計劃一般適合資金雄厚的大企業，管理機構會為其資金制訂量體裁衣式的投資計劃。
企業年金的運營成本較高，如果資金規模小，運營成本就高，進而造成投資收益不盡如人意。所以，多個中小企業可以共同參加，實行企業年金集合計劃。
從目前企業年金的運行狀況來看，收益率還是比較讓人滿意的。2 012年，中國企業年金積累基金達到4800多億元，而且取得了比較好的投資收益。從2007年開始統計以來，到去年底的年化收益率達到了8 . 35%，而同期的通貨膨脹率為2 .4 4%，它的收益率高出了同期的通脹近6個百分點。
中國人民大學金融信息中心主任楊健認為，企業年金立足長遠，如果能夠巧妙地對市場進行正確判斷，把組合配比做得更好，應該能夠獲得讓人放心的企業年金業績。
企業年金不可隨便提取
企業和員工按照一定比例繳納企業年金，員工如何提取呢？2004年施行的《企業年金試行辦法》對企業年金的支付條件進行了限定，職工個人不能隨意領取。
職工在達到國家規定的退休年齡時，可以從本人企業年金個人賬戶中一次或定期領取企業年金。職工未達到國家規定的退休年齡的，不得從個人賬戶中提前提取資金。出境定居人員的企業年金個人賬戶資金，可根據本人要求，一次性支付給本人。職工或退休人員死亡后，其企業年金個人賬戶余額由其指定的受益人或法定繼承人一次性領取。
企業年金原本屬于企業薪資延期支付的部分，所以從以往的案例來看，大部分跳槽或者辭職人員只能將自己個人繳納的部分提取。
商業保險越老越賺的不二法門
《中國職工養老儲備指數》報告顯示，儲蓄、保險、房產占養老儲備的前三位。職工主要通過自發行為, 以購買個人商業養老保險、銀行儲蓄和投資不動產等形式，進行養老儲備。其中，45.9%的受訪者購買了具有一定養老功能的個人商業保險。
在這個為養老焦慮的年代，保險能否讓我們獲得一點安慰呢？由平安養老保險股份有限公司和中國社會科學院世界社保研究中心在北京聯合發布的首個《中國職工養老儲備指數》報告顯示，儲蓄、保險、房產占養老儲備的前三位。其中，4 5 . 9%的受訪者表示購買了具有一定養老功能的個人商業保險。
由于商業保險養老的回報水平比較容易測算，而保險又是一種強制儲蓄的工具，因此在個人的養老規劃中，用商業保險輔助養老還是比較可靠的。
強制儲蓄養老的本錢
在年輕的時候，總是有很多的花錢渠道，如果不強迫自己為了將來養老而預先做點準備，那么錢花了也就花了，老年生活最終沒保障。保險恰恰有一個強制儲蓄的特點，只要投保了，就必須按時定量交保費，養老安排就比較有計劃性。而且，由于退保損失比較大，因此人們會慎重考慮“毀約”問題，從而就帶有了較大的強制性和資金的穩定性。
利滾利儲蓄效益更大
養老儲備是一項長期的理財計劃，而通過復利滾存計算收益的保險，儲備的時間越久，累積累生的效益更大。而且，終身型的養老保險還有一個特點，就是人活得越久，領得越多，可以部分解決退休后“活得太久”帶來的經濟壓力，可以說是“越老越賺”。這一特點是其他任何理財工具都無法實現的。
如何選擇養老險
目前市場上的商業養老險產品主要有傳統型、分紅型和萬能型三種。具體來說，傳統型養老保險的預定利率確定，通常在2 .0%到2 .4%之間，投保后從什么時間開始領錢、領多少錢，都是投保時就可以明確和預知的；分紅型養老保險有1.5%到2 .0%的預定利率以及不確定的分紅利益；萬能型養老保險的保費在扣除部分初始費用和保障成本后，進入個人賬戶，有2%到2.5%的保證收益和不確定的額外收益。
由于傳統型養老保險是復利累積收益，購買時間越早，保費越低、預定利率越高，回報就越高，輔助養老的功效就越好，所以購買傳統固定利率的儲蓄型養老險，時機很重要，自身年紀輕、內含利率較高的時候是最佳購買點。至于分紅型養老年金險，由于具有不確定的分紅利益，在一定程度上可以抵消通脹因素。這類產品更適合對長期利率看漲、對通貨膨脹因素特別敏感的人群。
養老險買多少合適
在養老規劃里，商業養老保險是養老金儲備的一個渠道。還有一些其他的理財方式也不錯，不妨和房產、基金等其他投資工具搭配使用。那商業養老險買多少合適呢？
專家建議，購買商業養老保險所獲得的補充養老金占未來所有養老費用的20%~40%為宜，也就說是占到今后個人養老金缺口的30%~50%就差不多了。每年的養老儲蓄類保費支出不要超過目前年收入的8%~10%，養老疾病保障類保費支出不要超過目前年收入的5%。
20歲~60歲的養老規劃
20~30歲
第一個10年，是人生財富的積攢期。這個階段需要完善的人身保障、意外及意外醫療等保險保障，但保費支出不宜過高。
30~40歲第
二個1 0 年，是人到中年，已經積累了一筆財富。這時候可以動用部分的錢做些投資，準備養老金。
40~50歲
第三個10年，可以根據需要，讓專業的理財師為你做養老規劃，每年保持將年收入的10%~15%投入保險比較合適。
50~60歲最后10年，即50歲以后，退休基金應該“專款專用”，家庭也不宜再新增任何形式的負債，這個時期保本很重要。
尋找個性化的投資養老方式
除了個人儲蓄養老外，在60歲前找到一套適合個人投資的方式尤為重要。炒股也罷，定投買基金也罷，只要操作得當，持之以恒，也會累積出足夠的養老安全墊。
“要想在退休后有一大筆錢，投資理財無疑是最好的方式。個人養老投資可以通過投資股票、基金、債券或其他理財產品，做長期規劃。養老儲蓄投資要盡早進行，做好分散投資，即資產配置。”知名理財專家唐紹云講道。
談到投資，許多人往往將其與遙不可及的財務自由聯系到一起。實際上，要長期堅持投資理財，最切實的目標是積累家庭財富和養老金，尤其是用于投資養老的錢，時間期限較長，個人的資產配置對短期的經濟波動更加淡然和冷靜，立足長遠，才有意想不到的收獲。
股票、基金、債券、黃金以及藝術品等都可以作為養老投資的標的，最重要的是要找到一套適合自己的投資方式。
買養老股票要會衡量其價值
買幾只高分紅的股票去養老，以養老的30年期限對抗經濟周期，長期持有，每年吃分紅，股票總有一天能漲起來，無疑是美好的愿望。假如2007年買入藍籌股中國石油，即使中國石油每年有5%的分紅，股價從48元跌到如今的7元，股票資產縮水80%，你一定承受不了。僅有的那么一點分紅，對你來說已經微不足道，這樣的投資養老肯定是失敗的。
在把股票作為養老方式之前，首先要明確個人是否適合投資風險相對較高的股票，之后要對股票有較為深入的認識，選對幾只養老股票，做一個長期投資組合。
買養老股票仍然要堅持百說不厭的長期價值投資理念，公司是否是好公司，股價是否便宜，是否具有成長和價值分紅屬性，這些是選養老股票的核心指標。
就拿中國石油來講，這一只大盤藍籌股在2007年市場最瘋狂的月份在A股上市，估值高估到40倍，而今卻只有10倍。中國石油股價下跌，反映出股票市場長期價值演繹的全貌。知名分析師張化橋曾談到，A股I PO發行制度不合理，在牛市時，公司上市往往容易，而且股價一般比較高。熊市時，公司想上市非常困難，而這時公司如果堅持上市，將利益出讓，以較低的價格上市，投資者則可能淘到便宜股票。
張化橋的觀點正道出投資的價值本源，如果你想買到一只用來養老的股票，除了選出一家值得信賴、競爭力強的公司外，還要學會衡量股票的價值，就像巴菲特那樣，絕不買貴的離譜的股票，才能為長期投資確立最大的安全邊際。
在選擇價值型大盤藍籌股時，高分紅是買入長期持有的理由，同時要考慮其估值的合理性，尋找真正被市場低估和高分紅的股票，這樣才能讓你買了養老股更安心。
如果在很早就買了像格力電器、天士力或者云南白藥這樣的股票做養老之用，如今資產已經增長幾十倍了。所以，構建一個股票組合的意義就凸顯出來。買入一只低估值高分紅的價值股后，再買幾只公司品牌和市場競爭力較強的成長型股票，分享公司成長帶來的股價攀升，只要其不衰落或者停止增長，就可以長期持有。這類公司往往誕生在消費和醫藥行業。
而一些常被市場炒作的股票可能更加適合頻繁操作的炒股者，這類股票因人而異，更不適合長期持有，例如近年來被爆炒的傳媒、環保、信息技術等公司，尤其是那些創業板中高估值的股票。這類高成長的股票，一般股本不大，短時間內股價漲幅巨大，但其高成長期一般在3到5年。所以，如果將其納入養老股，也只能階段性持有，所謂成長故事講完，股價泡沫破裂可能就在眼前。
選對基金做好基金長期配置
相對股票而言，基金投資更適合普通投資者，也更適合大眾做養老投資組合。基金定投是最簡單方式之一，每月定投幾千元，根據經濟周期和股市熊牛轉換，調整定投金額，在熊市中加大定投力度，在牛市中逐漸贖回一定比例的基金份額。
養老基金的定投前提是要做堅持不懈的長期定投和選對好的基金，一般以20年到30年為期限，穿越股市熊牛周期，最終分享基金的增長。
在投資基金的組合中，除了選擇一兩只指數基金外，可以投資主動選股型基金。這時要重視尋找具有專業投資能力的基金經理和基金公司，因為他們能夠通過對市場的研究，將基金的股票組合優化，從而跑贏業績比較基準。
在構建基金組合時，投資者要搞清楚基金經理的風格，注意基金風格的互補，基金組合最好能夠囊括價值型和成長型風格鮮明的基金。此外，再買入主題趨勢性基金，例如醫藥消費和新興產業TMT基金，做長期或者階段性配置。
對于那些喜歡做周期型行業的基金經理，則要根據經濟狀況，做階段性操作。對于那些隨市場大起大落，基金經理周期性風格過分強烈的基金，投資者可以不做配置。
民生證券金融產品研究中心總經理聞群建議，構建基金組合要根據市場和基金本身的狀況做適當調整，剔除那些頻繁更換基金經理、凈值波動較大、不符合當時市場風格的基金，逐漸優化基金組合，不能一味的買入后，僵化地長期持有。投資海外市場QDII，也可以作為組合的一個部分。
債券要追求固定收益
債券對于絕大多數人來說仍然是陌生的品種，稍微熟悉的也只是國債。2 012年3年期國債的年利率為5 . 58%，5年期的為6.15%，均高于銀行定期存款，所以國債一發行，就受到市場搶購，買到國債并不容易。天天等著政府發國債，然后去搶購也不是個事，熱衷于固定收益的投資者，在構建養老組合時，可考慮購買企業債或者公司債。
在國內能夠發行債券的公司和企業一般實力較強，目前還未出現公司債和企業債違約的事件，當然這并不意味著今后不會出現違約事件。行業的一些專家和從業者甚至希望公司或者企業出債券違約事件，從而完善債券違約兌付制度，以保障債權人的合法權利。
對于個人來講，債券投資魅力主要在于其固定的收益率和低于股票投資的風險。以重慶力帆實業發行的債券為例，信用評級為AA的力帆02債券，5年期債券年化利率7.15%，遠遠高于5年期定存。
投資者可以在證券賬戶購買，根據交易價格，輸入債券代碼就可買入，可長期持有到期，也可以更具資金使用期限和價格買賣。投資者挑選債券，要考慮收益率、投資期限、信用等級以及成交量等指標購買。此外，可以根據股票市場的狀況，在養老債券組合類購買可轉債，在股市熊市時買入可轉債，獲取固定收益，在牛市享受可轉債股票屬性的一面。
就目前的現狀來看，債券市場仍然以機構投資者為主，個人能夠在證券賬戶買賣債券的品種并不多，可交易的品種以風險較高的城投債為主。養老組合不妨將債券基金作為配置重點。
債券基金的基金經理可以參與個人無法進入的債券市場，并且可以根據市場狀況進行期限錯配，以及債券市場熊牛變化調整基金組合。在債券基金組合中，投資者可以配置純債、偏股型債券和可轉債基金三種類型的債券基金。
值得重視的一點是，養老投資核心是構建資產配置組合，根據經濟周期，對大類資產做輪動配置。在股市牛市，可加強股票資產的配置；股市不景氣時，可以增加固定收益類產品的配置。對黃金、藝術品、房產等其他投資品種，仍然要根據個人偏好、通貨膨脹等因素，做組合配置。
買房養老 最穩“收租婆”
從古至今，國人對土地和房產情有獨鐘，商品房時代的到來，買房置業讓更多人富足起來，甚至成為養老的方式之一。
古代高官告老還鄉，或者商人賺錢回鄉之后，會干什么？置地傳家。因為在古人眼里，土地的風險最小，買地之后，不用怕后代子孫沒出息，只要他不吃喝嫖賭敗家，地里總能種出糧食，穩定的地租就能養活他們。
古人的想法很樸素。回到現代中國，土地歸國家所有，用地最高只有70年使用權，“買地傳家”的現代版本，演變成了“買房傳家”。出租房子當“收租婆”，每月收取穩定租金，多安穩！
早年煤老板們大規模在北京等大城市買房，除了部分純粹是為了賺取房屋買賣的差價外，有些人的樸素想法，也許就是以后用這些房子的租金過后半輩子生活，或者讓子女衣食無憂。
作為一個對“買房養老”做過深度思考的人，我曾經將此付諸過實際行動。在2010年，我一度這么規劃自己的養老：除了一套自住房外，有3套可以出租的房子，每套月租2000元，那么每個月可以收取6000元租金，老了之后日子也能不錯。
養老金怕通貨膨脹，但是房子不怕，現在大米一塊五一斤，房租2000元一個月，以后如果大米15元一斤，房租估計也差不多能漲到一萬好幾。
當時，我貸款在北京西南三環買了一套62平米的房子，總價大約78萬元，簡單裝修配置家具之后，每月租金1500元。現在，這套已經不屬于我的房子已經漲到了200多萬元，每月租金大約3000元。從理論上說，如果有人當時買了3套這樣的房子，每月租金就能收1萬元左右，過富足的退休日子沒啥問題。
有人喜歡計算房價與租金的性價比，覺得買房不如租房。他們的理論沒有錯。不過，對于不善于理財的人來說，買了房出租，就像古代人買地，是一種防御性理財手段，你能說古人買地收益不如經商，所以買地都是錯誤的嗎？
當然，買房養老也不是什么房子都能買的。能獲取穩定的租金，是“買房養老”選房子的前提。結合自己的經驗和教訓，我總結了以下幾條，希望能對你有所幫助。
客源穩定是第一位沒人租一切皆成空
作為養老出租的房產，應該具備防守型資產的特征。也就是說，這些房子的升值性可以被忽略，但是房子必須能獲得的租金是穩定的收入。因此，這些房子附近地域租房需求要旺盛。
首先，買房所選擇的城市必須是外來人口比較多的，那樣租房的需求會比較旺盛。北上廣等大城市，出租房基本供不應求，而在一些小城市，由于外來人口較少，房子可能很難出租出去，即使能租出去，價格也很低。所以，買房之前一定要先考察出租房市場，看看房子是否很容易出租。
選定一個城市之后，下一步就是考慮在哪里買房。地理位置較好，交通便利的區域，乃是首選。有經驗的房產投資者比較青睞市中心的樓盤，那些房子交通便利，對于租戶來說非常方便，而且往往離上班公司也近。相比之下，偏遠地域的房子就難出租得多。
美國底特律的案例為我們提了個醒：在一些資源型的城市，或者正在走下坡路的城市，“買房養老”比較不保險。底特律由于人口不斷外流，有些房子干脆被人遺棄，哪還有多少人去租房子？
如果指望在這樣的城市買房子養老，顯然不靠譜。“鬼城”的報道屢屢見諸報端，那些地方房子入住率低，想出租出去自然更加困難。如果買了那樣的房子，不但沒法出租，每年還要倒貼暖氣費、物業費什么的。
算算租售比在哪里買房子更合適
花同樣的錢，買到不同的房子，然后出租，其實回報是不一樣的。
在比較該在哪里買房時，不妨先計算投資回報率。最廣泛采用的方法是計算租金的年回報率，公式為：租金回報率=每月租金收益×12/購房總價。這種方法計算簡便，對買哪套房子的情況分析會較為準確。
假設有這么兩套房子：一套房子8 0萬元，租金每月14 0 0元；另一套房子10 0萬元，每月租金2000元。按照公式計算，第一套房子的租金回報率2 .1%，第二套房子的租金回報率2. 4%，顯然，買第二套房子更合適。因此，買房時不必死盯著價格，同時要看它的租金收益率。如果一個地方的房子租金很低，那么即使房價也低，買下來也不見得劃算，除非這個地方以后發展潛力很大。當然，每個地方房子由于需求不同，租金回報率也不盡相同，如果把回報率低的與銀行利率相比，往往是不劃算的。不過作為一種防守型的資產，一次性投入，然后坐等收取租金，也是一種對抗通貨膨脹的對沖工具，即使“不劃算”，也是一項不錯的投資。
小房子更好出租 戶型性價比很重要
有租房經驗的人都知道，一居室的比兩居室的更好出租，三居室的在大城市很難出租，因為總價太高，四居室五居室等就更不用說了。
對于投資來說，選擇小戶型出租最為合適。可以舉例：一套100平米的兩居室，租金肯定不會比50平米的小兩居高一倍，因為對于租房的人來說，就是要一個獨立空間而已，大小并不是很在意，但會對價格非常敏感。
試想，如果你買一套13 0 平米的三居室，同樣價格也可以買兩套60多平米的兩居室，但是三居室租金肯定不如那兩套房子加起來高，而且出租起來也更加困難。
因此，買房養老，一定要選擇小戶型的房子，總價低，既好出租，價格也更加合適。
配齊家具家電租金 更高看長久別偷懶
空房子出租，與配齊家具家電出租，價格可能差到20%。以中等城市一套房一個月1500元租金為例，如果一個月差300元，兩年下來，差額就可以把空調、電視、冰箱、洗衣機什么的全部配齊了。接下來的時間，多出來的租金就是純收益。
作為打算長期出租的房子，將那些必要的家具家電配置齊全，并進行簡單裝修，其實是一門非常劃算的事。
賣房養老 利息難抵生活金
未富先老的國人，解決養老問題變得越來越急迫，“以房養老”的話題尤為引人關注。按照中國傳統觀念，房子是要作為遺產留給子女的，把房子抵押了去養老，讓人難以接受。對“以房養老”究竟該如何看待？它能不能成為一種養老方式？
9月13日，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》出臺，明確提出進行“以房養老”試點。由此可見，以后中國人養老多了一種方式，但目前任何關于養老的話題都能牽動十幾億人的敏感神經，尤其是在近幾年媒體頻傳“養老金現巨大缺口”的背景下，“以房養老”政策的出現，無疑讓大陸地區的這個秋季多了一個最熱詞。
其實，在國內“以房養老”算不上什么新鮮事兒，早在10年前，南京、上海、北京等城市的個別金融機構就自發嘗試過，但均因效果不理想而停滯萎縮。如今由國家提倡，當然會引起群眾的關注。
近日，中國青年報社會調查中心進行的一項調查發現，79.8%的受訪者表示一直在關注“以房養老”的相關新聞，93.4%的受訪者認為“以房養老”不能代替政府養老。可見，當“房子”與“養老”兩大問題被擺在一起時，就與傳統觀念產生了激烈碰撞，也勢必會引起新一番探索。
以房養老，可獲多少養老金？
無論把“以房養老”說得多好，也不管將“以房養老”罵得多臭，其實我們最關心的還是如果將房產抵押，究竟可以拿到多少養老金。根據國外標準的“抵押式以房養老”計算，如果老人以評估價值500萬元的房屋參保，每月大約可得到2. 6萬元；如果老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。通常來說，國內一線城市的房價基本都能支持上述價格，也能滿足大部分老人的日常生活需求。
雖然國內“以房養老”具體操作辦法和實施計劃目前還沒有正式出臺，但繼“以房養老”試點政策出臺后，多地已經開始自發嘗試“以房養老”模式，部分銀行也推出“以房養老”業務。據新文化報報道，“以房養老”在《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》發布前，長春市早已有個別金融機構試水相關業務。
據悉，長春一家銀行曾于2 011年末嘗試推出“養老按揭”。近日，媒體到該銀行以顧客身份咨詢得知，如果以一套評估價值5 0萬元的房產抵押，可獲得的貸款金額最高為30萬元；如按當前央行5年期以上貸款基準利率6.55%計算，10年內每月可從銀行領取的養老金約為3414元。
不過，根據銀行在這項業務的實際操作情況，實際執行利率是執行基準利率基礎上上浮3 0%的標準，即貸款利率為8.515%。那么，10年內每月可從銀行領取的養老金就約是3722元。
如果借款人選擇的是按月償還利息，到期一次性還本的方式，按照6.55%的貸款利率執行的話，應支付的利息總額為10.97萬元；按8.515%的貸款利率執行的話，應支付的利息總額約為14.66萬元。
賣房吃利息 養老不靠譜
伴隨著“以房養老”政策的出臺，關于靠房子養老的各種事件頻出于網絡。近日，就有網友在微博上曬出自己全新的生活模式：“把房賣了，300萬。一半買理財產品，一半存活期。一個月一萬多的利息，足夠租房、旅行、閱讀……是時候為自己活著了！”
此帖一出，賣房吃利息的話題很快便引起了廣泛關注，大家心里也忍不住開始打起“算盤”：賣掉房子，靠利息生活、養老，真的可行嗎？
這一觀點很快遭到了理財專家的反駁。建行北京市分行開發區支行國際金融理財師朱國宇指出，人民幣活期存款的基準利率為0 . 3 5%，即使上浮10%，也只有0 . 3 8 5%；如果3 0 0萬元中的15 0萬元存活期，一年能有5775元的收入，平攤到每月是481元。對這名網友來說，活期存款的利息收入基本可以忽略。
目前比較穩健的銀行理財產品的年化收益率基本在4%至5 . 5%之間，如果150萬元全部買了年化收益率5 . 5%的理財產品，一年的收益應為82500元，折合每月有6875元。但如果購買一年期的理財產品，收益只會到期兌付，不可能每月付息。靠150萬元的銀行理財產品，不可能每月坐享10000多元的收入。
目前固定收益的短期理財產品，年化收益利率最高的可以達到8%至 9%，風險略高于國債。如果按照9%的年化收益利率計算，150萬元的本金每月可有11250元的收入，但這些理財產品都是短期的，三五年后能否保持這樣的收益利率水平，無法確定。
不靠短期的理財產品，而是依靠利率穩定的定期存款，利息則更低。把300萬元存成一年定期，按照3 .08%的年利率計算，一年的利息收入平攤到每個月僅有7 7 0 0元。即使是存五年定期，按照4 .75%計算，一年的利息收入平攤到每個月也只有11875元的收入。但五年內這筆存款將不能使用。
一套房養兩老人怎樣才合理
假設“以房養老”是合理并且可落實的，家中兩個老人一套房，用“以房養老”的辦法能否養得起呢？這就引出另一個話題，即養不養得起，還得看房子的價值。
以廣州白云區一套市場評估價約為200萬元的兩居室為例。根據“以房養老”倡導者孟曉蘇的估算，如果根據國外標準的“抵押式以房養老”計算，老人若用該房屋參保，每月大約可得到1萬元的養老金。根據廣州目前的消費水平，每月1萬元的生活費供兩位老人生活，問題應該不大。
如果不想將房屋抵押、最終由銀行或保險機構收回，而只是以房助養老，將房屋出租，那么這套價值200萬元的房子每月的房租，支付得起兩位老人住老人院的開支嗎？
目前廣州白云區一套兩居室每月的租金收入約為3 50 0元左右，同樣位于白云區的某養老公寓，每位老人每個月吃住全包的費用是1550元，還要一次性支付3880元至20萬元的贊助費。贊助費根據老人所選擇的房間不同而收費不同，多人間的收費最低，為3880元，豪華間為20萬元，一次性收取后不退還。
假設兩位老人的贊助費都以10萬元計算，那么老人目前的房屋租金僅夠支付兩人每月在老人院的吃住開支，20萬元的贊助費則需要延長房屋的租賃期限才能解決，若想以房助養老，一套價值200萬元的房屋支付兩位老人的養老開支，顯然有點勉強。
一線城市以房養老或更劃算
作為國家養老政策的補充，“以房養老”不失為一種選擇。然而，其中還涉及多個問題，比如房子未來一旦出現增值，增值部分的收益歸誰？子女是否還有繼承權？一旦突破了70年產權的年限，問題如何解決？多人產權的房子應該如何評估和處置，等等。這些問題因房產價值、個人考慮的因素、家庭環境以及老人的需求差異，都會對“以房養老”產生不同的影響。
以目前中國人平均壽命為72歲來算，且老人退休時可進行倒按揭，倒按揭的期限約為20年。
據了解，目前廣州市平均養老金水平為2833元/月。如果以廣州城區一套價值200萬元的房子來養老，以房價的70%作為評估價，那么老人每月能夠獲得金融機構提供的1萬元現金，由金融機構負擔到老人離世。這樣算來，相較于上文提到的長春市推出的以房養老業務每月所得的3722元養老金，一線城市“以房養老”的每月所得則高出許多，老人的生活水平也相對較高。
“以房養老”因人制宜
其實，“以房養老”本意是老年人以擁有產權的住房作為抵押，向銀行或其他金融機構借款，房主可以繼續保留房屋居住權，待去世之后，再用住房償還貸款。但在一些人看來，“以房養老”可能是國家為了應對越來越大的養老金缺口，甚至最終付不起養老保險金而推出的一個替代方案。這就偏了。
“以房養老”只是我國多種養老形式中的一種，是對其他養老制度的一個補充，并不和其他養老制度沖突，不存在替代問題。而且，它不像職工養老保險方式那樣具有強制性，“以房養老”采取的是自愿原則。對于一些老人，尤其是擁有兩處以上的房產的，“以房養老”并非不切實際。
什么樣的人可以"以房養老"
擁有自有住房并有完全產權。養老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產權，才有權也有可能對該房屋做出售、出租或轉讓的處置。
獨立住房
只有老年父母與子女分開居住，“以房養老”模式才有可能得以運作。否則，老人亡故后，子女便無處可居。
家境適中
當老年人的經濟物質基礎甚為雄厚時，就不會也不必考慮用房產養老；而老人的經濟物質條件較差，或者沒有自己獨立的房屋，或者房屋的價值過低，也很難指望將其作為自己養老的資本。
地價較高
老人身居在城市或城郊，住房的價值很高，且在不斷增值之中，住房的變現轉讓也較為容易，適合房屋反向抵押，貸款養老。
但如果住房地處農村，或當地經濟發展緩慢，房屋增值幅度不大，因價值低而不易變現等，將很難適用這一模式。
需要強調的是，房屋反向抵押貸款養老方式尤其適合有獨立產權房的人、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。
多地探索“以房養老”模式
試點地區：北京
開始時間：2007年
試點模式：出租自有房屋(保留產權)，租金直接給付養老公寓費用
存在問題：無中間擔保機構，養老公寓地理位置偏遠等
試點地區：杭州
開始時間：2009年
試點模式：租房增收養老，售房預支養老，退房補貼養老，換房差價養老
存在問題：實施規模較小，無法應對可能存在的風險等
試點地區：上海
開始時間：2007年
試點模式：房產直接變賣給公積金中心，用所獲資金返租自己已售房屋
存在問題：即刻變更產權，未考慮老年人對房價上漲的預期等
試點地區：南京
開始時間：2005年
試點模式：與“倒按揭”有相似之處，但只針對房屋面積超60平米的“三無老人”
存在問題：無中間擔保機構，參與條件苛刻，不利與推廣
試點地區：重慶、廈門、長沙等
開始時間：2011年
試點模式：以自己或子女的房產作為抵押，向中信銀行申請貸款，在約定期間，通過分期還本付息方式還款或者以房產抵押
存在問題：只能以房產估價的60%提供貸款，貸款到期后，老年人晚年無保障等
（張雅凝 陳偉 鄒雨萌 吳輝 葉輝）
