大房企首虧陣痛
“五一”后，滬深兩市幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都公布了一季度財務(wù)報告。130家企業(yè)中，有92家實現(xiàn)盈利，另外38家公司則在一季度呈現(xiàn)凈利潤虧損狀態(tài)。被視為上市房企第一梯隊的首開股份(600376.SH)、萬通地產(chǎn)(600246.SH)，甚至出現(xiàn)了5年來的首次虧損。
萬科一枝獨秀
據(jù)記者統(tǒng)計，從2008年到2011年，一季度凈利潤虧損的企業(yè)數(shù)量并未出現(xiàn)明顯變化，分別為34家、37家、26家、36家。
分析人士認(rèn)為，由于2009年全國商品房“賣得特別好”，因此到2010年結(jié)轉(zhuǎn)為利潤大幅增加，使得一季報虧損企業(yè)減少了11家。而“賣得好”的場面并未再攀新高，加之調(diào)控政策出臺直接導(dǎo)致2011年一季度虧損的企業(yè)重新回到36家。
在今年的一季報統(tǒng)計中，有10家企業(yè)的凈利潤超過2億元。其中萬科A(000002.SZ)、金融街(000402.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)超過5億元。萬科A一家便達(dá)到15.3055億元。相當(dāng)于排名第二的金融街(8.6524億元)和排名第三的保利地產(chǎn)(6.6973億元)之和。
一位在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的首席財務(wù)官對記者置評說：“萬科所體現(xiàn)的是強者恒強的道理。這家企業(yè)的盤子太大，所以每個季度都會有大量的轉(zhuǎn)結(jié)利潤。在一季報中唯獨萬科的凈利潤十分可觀。其余的上市企業(yè)本季度業(yè)績都很是低迷。”
兩大房企首虧
在第一梯隊中，首開股份、萬通地產(chǎn)出現(xiàn)了5年內(nèi)首次虧損的現(xiàn)實。
其中，首開股份一季度凈利潤為-0.1372億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤-540萬元。而萬通地產(chǎn)在報告期內(nèi)凈利潤-0.1861億元，歸屬上市公司股東凈利潤-2300萬元。
在按照上市房企總資產(chǎn)排名中，首開股份、萬通地產(chǎn)分別為第5名和第37名，位列第一梯隊。
細(xì)看首開股份的財報，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤同比降低了104.33%。在此期間，由于報告期內(nèi)結(jié)算面積減少導(dǎo)致營業(yè)收入同比減少19.4%。與此同時，由于首開股份在報告期內(nèi)從金融機構(gòu)借款的總體規(guī)模同比增加較多，導(dǎo)致了財務(wù)費用同比增長 112.7%，達(dá)到1.95億元。而其投資收益由去年同期的9100多萬元降至本期6450多萬元，同比減少了54%。
首開股份在財報中亦承認(rèn)，正是由于財務(wù)費用同比增長較多以及投資收益同比下降而導(dǎo)致了其營業(yè)利潤、利潤總額以及歸屬于母公司所有者的凈利潤都同比減少超過100%。
不過，要求匿名的分析師告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“首開股份一季度業(yè)績不佳，主因應(yīng)為項目結(jié)算不均衡的原因?qū)е隆Ｒ话闱闆r下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目結(jié)轉(zhuǎn)多數(shù)是在下半年實現(xiàn)。”這位分析人士表示，一季度的數(shù)據(jù)或許并不影響該公司今年的業(yè)績。由于目前的宏觀調(diào)控政策運行時間和強度基本已經(jīng)超過了原本估計，因此很多樂觀的預(yù)計或許會因此而無法實現(xiàn)。
萬通地產(chǎn)的一季報中則體現(xiàn)出了更加明顯的降幅。該企業(yè)歸屬于上市公司股東的凈利潤同比降幅達(dá)到3953.14%。公司給出的解釋為：“公司所屬子公司同期達(dá)到交付條件的項目有所減少，凈利潤相應(yīng)降低。”而去年同期，該數(shù)據(jù)也僅為0.1076億元。此外，萬通地產(chǎn)的財務(wù)成本也明顯升高。在報告期內(nèi)，公司計提債券利息由年初3500萬元增加到報告期末的6000多萬元，增幅達(dá)到71.82%。
萬通董秘程曉唏辯稱，萬通一季度利潤虧損主要是可結(jié)算項目少以及成本過高導(dǎo)致。他在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時預(yù)計：“每個季度的交房情況都不盡相同。但是一季度的首度虧損不會對全年利潤產(chǎn)生影響。”
記者查閱發(fā)現(xiàn)，萬通地產(chǎn)的項目主要集中于北京和天津兩地。根據(jù)去年年報數(shù)據(jù)顯示，萬通地產(chǎn)在北京的營業(yè)收入為14.35億元，而天津則達(dá)到了33.49億元。眾所周知，萬通地產(chǎn)的產(chǎn)品多為中高端住宅。而這正是目前宏觀調(diào)控政策的重要治理目標(biāo)。上述分析師置評說：“萬通地產(chǎn)歷年一季度的凈利潤情況都較低。因為萬通大部分項目在第四季度進行結(jié)轉(zhuǎn)，而且一季度也有其特殊節(jié)氣的因素影響。”
進一步分化的開端？
“兩家知名企業(yè)5年內(nèi)出現(xiàn)一季度首虧，這或許只是個別現(xiàn)象。”上述分析師認(rèn)為，按照中國房地產(chǎn)的客觀規(guī)律和社會心理習(xí)慣，一般項目竣工都會集中在四季度。“這也就是為什么萬通地產(chǎn)等企業(yè)會在四季度凈利潤大幅增加。我十分肯定，今年上市房企的業(yè)績還會出現(xiàn)增加，而這只是幅度大小的問題。”
以2011年數(shù)據(jù)為例，首開股份一季度凈利潤為1.2億元，二三季度凈利潤為1.8億元和0.2億元，而第四季度的凈利潤則達(dá)到15.87億元。同在去年，萬通地產(chǎn)的一季度業(yè)績也并不“好看”，但是在四季度凈利潤就增加了3.88億元。最終年報呈現(xiàn)的凈利潤為4.72億元。
來自中金公司的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國房地產(chǎn)市場商品房銷售額同比增幅19.3%，2011年同比增幅達(dá)到12.1%；而2010年全國房地產(chǎn)市場開發(fā)投資同比增長33.3%，2011年同比增幅為27.9%。上述分析師表示，“這些預(yù)售的商品房大約會于2012年結(jié)轉(zhuǎn)為利潤進入報表。”
不過，也有人表示出了不同意見。合富輝煌房地產(chǎn)(中國)上海公司副總經(jīng)理趙春雷對《中國經(jīng)濟周刊》置評說：“盡管一季度為房地產(chǎn)上市企業(yè)的淡季。但是我認(rèn)為，大型企業(yè)出現(xiàn)多年來的首次虧損或許具有一定的指向性意義。這或許是上市房企進一步分化的開端，但是后續(xù)數(shù)據(jù)是否能夠延續(xù)還是關(guān)鍵。”
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