杭州土地新政：溢價(jià)率49%封頂轉(zhuǎn)競保障房面積
土地溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，轉(zhuǎn)向競投配建保障房面積，有分析稱此舉變相解決保障房建設(shè)籌資難
[ 一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，“超過溢價(jià)率配建保障房，其實(shí)只是換了一種價(jià)格表現(xiàn)形式。與人為控制溢價(jià)率相比，將限購限貸等政策執(zhí)行到位可能更重要。” ]
溢價(jià)率達(dá)49%以上的土地成交“盛況”，近期在杭州恐難再出現(xiàn)了。
最近在杭州的一場土地出讓會上，參會的開發(fā)商拿到了一份名為《關(guān)于貫徹國土資電發(fā)【2012】87號文件有關(guān)事宜的通知》(下稱《通知》)。《通知》明確提出，“對商品住宅地塊，當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)，將調(diào)整競價(jià)方式，即鎖定地價(jià)，‘從零開始’競投配建安置用房或保障性住房面積”。
這意味著，土地出讓出現(xiàn)高溢價(jià)率時(shí)，“價(jià)高者得”這一規(guī)則將不再適用。
昨日，杭州市國土局一位內(nèi)部人士在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時(shí)稱，確實(shí)有這一政策存在，主要為了在控地價(jià)的同時(shí)加大保障性住房建設(shè)力度。“當(dāng)拍賣價(jià)格達(dá)到一定限度，就不再讓開發(fā)商加價(jià)，進(jìn)而用房企愿意配建保障房的量來決定誰最終獲得土地。”
對于杭州土地市場溢價(jià)率設(shè)置上限，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析稱，雖然限制了溢價(jià)率，但起拍價(jià)的制定還是“靈活的”，這一政策本質(zhì)上也可以算是“數(shù)字游戲”，如果起拍價(jià)就定得很高，限制高溢價(jià)就意義不大了。
新政“有備而來”
上周四，杭州主城區(qū)10月份的推地序幕拉開，當(dāng)天共有5宗土地集中出讓，底價(jià)總計(jì)30.4億元。最終，5宗土地都順利找到“婆家”，出讓金約37.68億元。其中，兩宗底價(jià)直接成交，三宗低溢價(jià)拍出。
不過，成交活躍的杭州土地市場，溢價(jià)率低背后或另有隱情。
2011年2月28日，杭州市政府出臺的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實(shí)施意見》中規(guī)定，2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設(shè)或配建保障性住房。其中涉及的宅地出讓就是采取設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)為競報(bào)保障性住房面積的規(guī)則。不過，以上規(guī)則只適用于涉及有保障性住房的宅地，而且當(dāng)時(shí)對于“價(jià)格上限”也沒有統(tǒng)一的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)。
就在今年7月19日，國土資源部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》稱，市縣國土資源主管部門對可能出現(xiàn)高價(jià)地的要及時(shí)調(diào)整競價(jià)方式，制定出讓方案和現(xiàn)場預(yù)案。對預(yù)判成交價(jià)創(chuàng)歷史總價(jià)最高，或單價(jià)最高，或溢價(jià)率超過50%的房地產(chǎn)用地，要及時(shí)調(diào)整出讓方案，采用“限房價(jià)、競地價(jià)”或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地。
顯然，這次杭州低調(diào)潛行的土地市場新政并不突然，而是對上述國土資源部“7·19”文件的具體貫徹執(zhí)行。只不過是，杭州在這次的具體執(zhí)行中將范圍擴(kuò)大至所有宅地，同時(shí)劃定了“49%”這條紅線。
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